En muchos de los ámbitos referentes a las condiciones y problemáticas urbanas, es notorio que se habla más de la centralidad que de la periferia.
Aunque a nivel global, la mayoría de la población urbana vive en ella. Es decir, en 2020 había 1,934 metrópolis con más de 300,000 habitantes en todo el mundo, lo que representa el 60% de la población urbana mundial. Y no solo eso, de ellas, 494 tenían de 1 a 5 millones, 51 entre 5 y 10 millones y 34 metrópolis contaban con más de 10 millones de habitantes [1], como el caso de la Zona Metropolitana
del Valle de México, donde viven más de 21 millones de personas [2], o las Zonas Metropolitanas de Guadalajara y Monterrey, con más de 5 millones de habitantes cada una [3] [4].
Estos fenómenos de desconcentración de la vida urbana, donde la población se mueve hacia las zonas periféricas durante amplios periodos de tiempo, provocan morfologías socioespaciales con dinámicas particulares, como la creciente generación de vivienda por procesos de autoproducción. Esto hace que las características arquitectónicas y legales de las viviendas no siempre sean las adecuadas. Algo que también complejiza nuestro hacer como valuadores.
Es decir, si nos vamos a las normas, para SHF el valor comercial es el “precio más probable en que se podría comercializar un inmueble.” Y en un mercado neutro, ese valor generalmente se refleja en el valor comparativo de mercado, que por definición también de SHF es el “valor estimado resultado del análisis de inmuebles iguales o similares al inmueble objeto del avalúo, que hayan sido vendidos u ofertados en la etapa de realización del avalúo”. Y es aquí donde comienza la aventura por una serie de circunstancias.
Experimentamos de primera mano la rapidez con que el mercado inmobiliario cambia, y el ejemplo más cercano que tenemos es la vigencia de los comparables (a todos nos ha pasado que un comparable dejan de estar vigentes de un día para otro… o incluso mientras lo capturas). Claro que nos referimos de los comparables existentes en los portales inmobiliarios, donde muchos de ellos permiten una transacción con créditos hipotecarios, y muchos otros no.
En un segundo punto, gran parte del mercado de vivienda que existe en las periferias no está a la vista, por lo que es difícil generar conclusiones estadísticamente representativas, ya que los datos son escasos y no siempre veraces, precisamente como esas transacciones que no permiten créditos y sólo se pueden realizar con recursos propios.
Y esa falta de veracidad es en sí un solo factor a analizar, pues las variaciones en los resultados están motivadas por un gran número de variables que van desde las fuentes de información en sí hasta las metodologías para obtener los datos. Un ejemplo de esto es el valor por metro cuadrado en una operación.
Es poco probable que el valor de venta ofertado en portales inmobiliarios sea el mismo que el existente en la escritura de la compraventa, asumiendo que ese es el valor real de la venta. Aunado a esto, el valor por metro cuadrado también puede verse afectado por la determinación de esa superficie, pues “el valor unitario obtenido puede diferir sustancialmente si la superficie no ha sido obtenida con métodos y criterios homogéneos de medición.” [5]
Por último, existe la situación legal y arquitectónica que generalmente rodea a la vivienda de la periferia. Al ser en su mayoría lotes familiares donde las edificaciones han sido una etapa de autoproducción, autoconstrucción o autogestión, no siempre cuentan con las condiciones de habitabilidad necesarias para una vivienda. Y tampoco con documentos que avalen la tenencia del inmueble. No obstante, existen transacciones inmobiliarias y estas llegan a nosotros. Si en un mercado neutro nuestro hacer puede ser muy complejo, en un mercado de este tipo, la valuación inmobiliaria se vuelve un verdadero reto.
Por eso es fundamental no solo tener un amplio criterio personal para enfrentarnos a esto, sino una red de opiniones informadas que nos ayuden a dar claridad al tema. Pues es un mercado que ya existe, y que probablemente representa un alto porcentaje de las transacciones inmobiliarias (no existen aún datos confiables al respecto, por la misma naturaleza opaca de este tipo de operaciones).
Y precisamente esta red es la que encuentras en Corporación Mexicana de Valuación, donde puedes acercarte a dialogar con todos los Valuadores Profesionales, Controladores y Directores sobre cualquier tema complicado que te toque valuar. Conocer y comprender que existe un sinnúmero de dinámicas de vivienda y que todas representan un valor, es parte de nuestro hacer cotidiano. Y cada vez se vuelve más necesario.
Referencias:
[1] ONU (2020). Estado Global de las Metrópolis 2020 – Folleto de Datos Poblacionales. Consultado el 30 de septiembre de 2025 en:
https://unhabitat.org/es/node/144450
[2] Secretaría de Economía (2025) Valle de México. Metro área. Consultado el 30 de septiembre de 2025 en:
https://www.economia.gob.mx/datamexico/es/profile/geo/valle-de-mexico
[3] IMEPLAN (sf) Área Metropolitana de Guadalajara. Consultado el 30 de septiembre de 2025 en:
https://www.imeplan.mx/area-metropolitana-de-guadalajara
[4] Wikipedia (2025) Zona metropolitana de Monterrey. Consultado el 30 de septiembre de 2025 en:
https://es.wikipedia.org/wiki/Zona_metropolitana_de_Monterrey
[5] De la Cierva Rodríguez, C. (2015). Valor inmobiliario y estructura urbana. El análisis del tipo edificatorio como estrategia para la valoración territorial. Tesis Doctoral. Universidad Politécnica de Madrid, Escuela Técnica Superior de Arquitectura.
[6] SHF (2004). Reglas de Carácter General que establecen la metodología para la valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda.
